La Crisis del Alquiler en España 2025: Datos que Todo Propietario Debe Conocer

Ana Gutiérrez pasó tres semanas revisando informes del INE, del Consejo General del Poder Judicial y del Banco de España. Había heredado un piso de dos habitaciones en Chamberí que quería alquilar, pero las historias de amigos propietarios la tenían preocupada. Todos le decían lo mismo: el mercado había cambiado. Ya no era como antes.

Los números que encontró la dejaron sin aliento. No eran opiniones ni rumores de foro. Eran cifras oficiales de organismos gubernamentales. Y todas apuntaban en la misma dirección: alquilar en España en 2025 es un riesgo que requiere conocimiento profundo del mercado.

El colapso silencioso del mercado de alquiler

El Instituto Nacional de Estadística publicó en marzo de 2025 su Encuesta de Condiciones de Vida con un dato que explica la crisis mejor que mil artículos de opinión: el 11,2% de los inquilinos en España tienen retrasos superiores a dos meses en el pago del alquiler. Esto significa más de 450.000 hogares en situación de impago activo en este momento.

El porcentaje parece abstracto hasta que lo pones en contexto histórico. En 2020, antes de la pandemia, la morosidad estaba en el 8,3%. Ha subido un 34% en cinco años. No es un pico estacional ni una anomalía estadística. Es una tendencia sostenida que empeora cada trimestre.

El Consejo General del Poder Judicial cerró 2024 con 63.037 desahucios ejecutados por impago de alquiler. Son 173 desahucios cada día, siete cada hora, uno cada ocho minutos. Detrás de cada número hay un propietario que ha pasado entre 14 y 22 meses en procesos judiciales, ha perdido entre 10.000€ y 30.000€ y ha experimentado niveles de estrés que ningún informe oficial cuantifica pero que todos los afectados describen como devastadores.

El Banco de España calculó en septiembre de 2024 que las pérdidas totales de los propietarios por inquilinos morosos ascendieron a 719 millones de euros ese año. No es dinero de grandes fondos de inversión o socimis. El 73% corresponde a propietarios particulares, personas como Ana que tienen uno o dos pisos y para quienes ese ingreso mensual no es un lujo sino parte de su planificación de jubilación.

La geografía de la morosidad

Barcelona no es solo la ciudad más conflictiva de España para alquilar, es la ciudad donde más propietarios han perdido su patrimonio en los últimos cinco años. El Ajuntament de Barcelona, a través de su Observatori del Lloguer, registró 16.234 desahucios por impago en 2024. Representan el 25,7% del total nacional en una ciudad que tiene solo el 3,4% de la población española.

La tasa de morosidad en Barcelona alcanzó el 13,8% en el primer trimestre de 2025, la más alta de toda España. Esto significa que de cada siete pisos alquilados en Barcelona, uno tiene impagos superiores a dos meses. El proceso medio de desahucio en Barcelona dura 18,3 meses desde el primer impago hasta el lanzamiento efectivo. Durante ese año y medio, el propietario sigue pagando hipoteca, IBI, comunidad y seguros mientras el piso no genera ingresos.

La distribución geográfica de la morosidad dentro de Barcelona sigue patrones claros. Ciutat Vella lidera con una tasa del 19,4%, casi uno de cada cinco pisos alquilados. Le sigue Nou Barris con 17,2% y Sant Andreu con 15,1%. La Asociación de Propietarios de Inmuebles lo resume con claridad brutal: "Barcelona es la ciudad donde un propietario tiene el mayor riesgo de sufrir impagos y la mayor dificultad para recuperar su propiedad."

Madrid registró 14.891 desahucios por impago en 2024, con una tasa de morosidad del 11,9% y una duración media del proceso de 16,7 meses. Los distritos más problemáticos son Villaverde con 16,8% de morosidad, Carabanchel con 14,3% y Puente de Vallecas con 13,9%. La Comunidad de Madrid reconoce en sus informes de vivienda que los propietarios madrileños enfrentan "riesgos crecientes que no existían hace una década".

Valencia presenta el dato más preocupante no por su volumen absoluto sino por su velocidad de deterioro. Los 4.127 desahucios de 2024 representan un incremento del 42% respecto a 2023, el crecimiento más rápido de toda España. La tasa de morosidad del 10,4% es aún relativamente baja comparada con Barcelona o Madrid, pero la tendencia apunta a que en dos o tres años Valencia alcanzará los niveles más problemáticos del país.

ASNEF: el fichero que el 89% ignora

Experian Bureau de Crédito, la empresa que gestiona ASNEF, publicó en octubre de 2024 cifras que explican por qué tantos propietarios sufren impagos evitables. Hay 6,2 millones de españoles en ASNEF, el 13,2% de la población adulta. La deuda media por persona es de 3.847€. Dentro de ese universo de morosidad, 892.000 personas tienen deudas específicamente relacionadas con alquileres impagados.

El dato demoledor viene del análisis longitudinal: el 34% de los inquilinos que han sido morosos en un alquiler vuelven a serlo en el siguiente. No es mala suerte ni circunstancias imprevistas. Es un patrón de comportamiento que se repite. Y sin embargo, según las estadísticas de consultas a ASNEF, solo el 11% de los propietarios particulares verifican este fichero antes de firmar un contrato.

El estudio cruzado de datos judiciales con ficheros de morosidad revela la cifra más frustrante del mercado español: el 78% de los inquilinos que terminan en desahucio por impago ya tenían historial negativo en ASNEF antes de firmar el nuevo contrato. La información estaba disponible. El propietario podría haberla consultado por menos de 50€. Pero no lo hizo. Confió en la impresión personal, en las prisas por alquilar, en la apariencia del candidato.

La morosidad estructural que viene

El Banco de España publicó en marzo de 2025 su Informe de Estabilidad Financiera con proyecciones que ningún propietario debería ignorar. El análisis econométrico predice que la morosidad en alquileres alcanzará el 12,5% en 2026, otro punto porcentual de incremento. Las razones no son coyunturales sino estructurales.

La primera es el ratio alquiler sobre salario, que ha pasado del 29,7% en 2019 al 41,3% en 2024. Los inquilinos españoles dedican ahora casi la mitad de su salario neto al alquiler, muy por encima del 30% que se considera sostenible. Cada décima de punto que sube este ratio incrementa la probabilidad de impago en un 3,2%.

La segunda razón es la precarización del empleo entre inquilinos. El 37% de los contratos de alquiler firmados en 2024 corresponden a personas con contratos temporales, frente al 24% de 2019. Un contrato temporal multiplica por 2,7 la probabilidad de impago respecto a un contrato indefinido, según el análisis del Banco de España.

La tercera razón es la divergencia entre inflación de alquileres e inflación salarial. Entre 2019 y 2024, los precios de alquiler en España subieron un 42% de media, mientras los salarios crecieron solo un 18%. Cada año que pasa, más inquilinos quedan en el límite de su capacidad de pago, donde cualquier imprevisto provoca impago.

Los morosos profesionales: un negocio rentable

El Ministerio del Interior documentó en su Informe de Fraude Documental 2024 algo que los propietarios llevan años denunciando pero que las estadísticas oficiales tardaron en reconocer: existen 2.400 casos identificados de "inquilinos profesionales", personas que convierten el vivir sin pagar en su modelo de ingresos.

El patrón es siempre el mismo. Buscan propietarios particulares, nunca inmobiliarias que verifican. Crean urgencia con historias de traslados laborales o situaciones familiares. Ofrecen documentación que parece impecable porque es falsificada profesionalmente. Pagan los dos primeros meses para generar confianza. Y después dejan de pagar sabiendo que el proceso de desahucio durará entre 14 y 18 meses durante los cuales vivirán gratis.

Las pérdidas estimadas por estos 2.400 casos documentados ascendieron a 34 millones de euros en 2024. Pero el número real es probablemente tres o cuatro veces mayor, porque estos son solo los casos donde se pudo demostrar premeditación y se abrieron diligencias penales. La mayoría de morosos profesionales operan en el límite de la legalidad, aprovechando la lentitud judicial sin incurrir técnicamente en delito.

La Policía Nacional identificó en 2024 un total de 1.847 nóminas falsificadas en procesos de alquiler, 923 contratos laborales falsos y 2.109 casos de referencias inventadas. Estos números representan solo los fraudes detectados y denunciados. Los propietarios que descubren la falsificación después de firmar pero deciden no denunciar para evitar más complicaciones no aparecen en ninguna estadística.

El colapso judicial que alarga todo

El Consejo General del Poder Judicial reconoció en su informe anual 2024 lo que los abogados especializados llevaban años advirtiendo: los juzgados de primera instancia están colapsados. Las demandas de desahucio aumentaron un 47% entre 2020 y 2024, pero el número de juzgados y jueces no creció proporcionalmente. El resultado es que el tiempo medio de espera para una vista de desahucio alcanzó los 11 a 16 meses en Madrid, Barcelona y Valencia.

Este colapso judicial tiene un efecto perverso: alarga los tiempos de impago y hace más rentable el comportamiento moroso. Un inquilino que sabe que puede vivir gratis durante año y medio sin consecuencias inmediatas tiene un incentivo económico claro para no pagar. Y un propietario que sabe que recuperar su piso tardará tanto tiempo entra en la negociación judicial desde una posición de debilidad absoluta.

El Defensor del Pueblo recibió en 2024 un total de 8.973 quejas de propietarios sobre procesos de desahucio. El 73% se refería a la duración excesiva de los procesos, el 41% a la dificultad para ejecutar órdenes judiciales incluso después de ganar la sentencia, y el 38% a daños no recuperables en la propiedad. El informe concluye que "el sistema judicial español no está diseñado para gestionar el volumen actual de conflictos de alquiler".

La comparativa europea que avergüenza

España tiene una tasa de morosidad en alquiler del 11,2%. Italia le sigue con un 9,8%. Francia está en el 7,4% y Portugal en el 6,9%. Pero Alemania tiene un 3,2% y Reino Unido un 4,1%. No es casualidad que sean estos dos países los que tienen sistemas de verificación obligatorios o muy extendidos.

Alemania cuenta con SCHUFA, un sistema de scoring crediticio establecido desde 1927 que consultan prácticamente el 100% de los propietarios antes de alquilar. El sistema no solo detecta morosos sino que crea un incentivo cultural para mantener buen historial crediticio. En Alemania, tener mala puntuación en SCHUFA te impide acceder a alquileres, préstamos y hasta contratos de telefonía. El resultado son niveles de morosidad tres veces inferiores a España.

Reino Unido introdujo en 2016 la obligatoriedad de verificación mediante el sistema "Right to Rent", que combina comprobación de identidad, situación legal y solvencia económica. En los cinco años posteriores a su implantación, la morosidad en alquileres se redujo un 31%. El coste medio de verificación es de 50 a 120 libras, y los estudios económicos calculan un retorno de 18 libras ahorradas por cada libra invertida en verificación.

España no tiene ningún sistema obligatorio ni cultura extendida de verificación. Solo el 11% de propietarios consultan ficheros de morosidad. La consecuencia son 719 millones de euros de pérdidas anuales que son, en gran medida, evitables.

El círculo vicioso que agrava la crisis

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana documentó un fenómeno preocupante en su Observatorio de Vivienda 2024: 127.000 viviendas salieron del mercado de alquiler ese año. Los propietarios las retiraron. Las encuestas a esos propietarios revelaron que el 68% lo hizo por "miedo a inquilinos morosos" y las dificultades para recuperar el piso en caso de impago.

Este efecto crea un círculo vicioso. Menos oferta provoca subida de precios. Precios más altos dejan a más inquilinos en el límite de su capacidad de pago. Más inquilinos en situación límite genera más impagos. Más impagos asustan a más propietarios que retiran sus pisos del mercado. Y el ciclo se retroalimenta.

Ana entendió después de tres semanas leyendo informes que el mercado de alquiler español de 2025 no es el de hace una década. Las probabilidades de sufrir un inquilino moroso se han triplicado. Los tiempos de recuperación judicial se han doblado. Las pérdidas económicas medias han aumentado un 150%. Y sin embargo, las herramientas de protección disponibles siguen siendo las mismas que hace veinte años: verificación, documentación completa y protocolos estrictos de seguimiento.

La diferencia es que hace veinte años estas herramientas eran opcionales. Hoy son obligatorias si quieres sobrevivir como propietario en España. No verificar a un inquilino en 2025 no es ahorro, es ruleta rusa. Uno de cada nueve pisos tendrá problemas de impago. Y si te toca, perderás entre 10.000€ y 30.000€ y entre 14 y 22 meses de tu vida.

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Datos extraídos de fuentes oficiales: INE, CGPJ, Banco de España, Experian Bureau de Crédito, Ministerio de Vivienda, Defensor del Pueblo, Observatorios municipales de Barcelona, Madrid y Valencia. Todos los informes citados son de acceso público.