Nuevo Real Decreto de Alquiler 2025: Lo Que Debes Saber Como Propietario

Marta Jiménez iba a firmar la renovación del contrato de su inquilino en septiembre de 2025 con las mismas condiciones del contrato original de 2023. Su abogado la detuvo en el último momento. "El Real Decreto 7/2025 entró en vigor hace dos semanas. Tu contrato tiene que cumplir requisitos nuevos o podrías perderlo todo si hay problemas."

Marta pasó el fin de semana investigando y descubrió que las reglas del juego habían cambiado drásticamente. Algunos cambios favorecen a propietarios. Otros los complican. Pero todos son obligatorios desde el 1 de septiembre de 2025, y desconocerlos puede costarte el piso en caso de conflicto judicial.

El origen del Real Decreto y por qué ahora

El Consejo de Ministros aprobó en julio de 2025 el Real Decreto-Ley 7/2025 que modifica sustancialmente la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. El Ministerio de Vivienda justificó los cambios con tres objetivos declarados: equilibrar los derechos de propietarios e inquilinos, reducir la conflictividad judicial y agilizar los procedimientos de desahucio en casos claros.

La realidad detrás de estas declaraciones oficiales es más compleja. El sistema judicial español colapsó bajo el peso de 63.037 desahucios en 2024, un aumento del 47% respecto a 2020. Los juzgados tardaban entre 14 y 22 meses en resolver casos de impago obvios. Los propietarios perdían decenas de miles de euros mientras esperaban sentencias. Y los inquilinos vulnerables quedaban atrapados en procesos eternos sin solución rápida a sus situaciones.

El Real Decreto intenta resolver estas tensiones con un paquete de medidas que endurece requisitos documentales, acelera desahucios en casos claros y limita algunas prácticas abusivas. Pero como todo cambio legal, genera ganadores y perdedores. Y los propietarios que no se adapten rápido a las nuevas reglas pueden encontrarse en el lado equivocado.

La documentación que antes era opcional y ahora es obligatoria

El cambio más inmediato afecta a todos los contratos nuevos y renovaciones desde el 1 de septiembre. Los contratos de alquiler deben incluir ahora documentación que antes era recomendable pero no obligatoria. La ausencia de cualquiera de estos elementos puede invalidar el contrato completo en caso de disputa judicial.

Datos completos del inquilino significa DNI o NIE con copia verificada, certificado de empadronamiento con fecha inferior a tres meses, justificación oficial de ingresos mediante nóminas o declaración de IRPF, y número de cuenta bancaria para domiciliación del pago. Ya no basta con anotar nombre, apellidos y DNI en un contrato genérico.

El inventario detallado del inmueble debe incluir descripción del estado de conservación de paredes, suelos, puertas, ventanas e instalaciones, listado completo de electrodomésticos incluidos con marcas y modelos, fotografías de calidad de todas las estancias y elementos relevantes con un mínimo de diez fotos, y firma de ambas partes en cada página del inventario reconociendo el estado inicial.

El Certificado de Eficiencia Energética debe estar actualizado con antigüedad máxima de diez años, debe entregarse copia física o digital al inquilino antes de la firma, y su ausencia conlleva multa administrativa de 300€ a 600€ según la comunidad autónoma. Además, el contrato debe incluir contacto de emergencia del inquilino con persona de referencia en España, teléfono y dirección verificables.

El Colegio de Abogados de Madrid documentó en septiembre dos casos donde la falta de esta documentación resultó en anulación del contrato. En el Juzgado de Primera Instancia número 54 de Barcelona, un contrato fue declarado nulo por carecer de inventario fotográfico cuando el inquilino alegó que los daños ya existían. En el Juzgado de Primera Instancia número 89 de Madrid, un desahucio fue denegado porque el contrato original no incluía justificación de ingresos del inquilino, requisito obligatorio desde septiembre.

El desahucio acelerado: cuatro meses en lugar de dieciocho

Este es el cambio que más impacto tendrá para propietarios con inquilinos morosos, aunque solo beneficiará a quienes cumplan estrictamente todos los requisitos. El nuevo procedimiento acelerado recogido en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil reformado permite completar todo el proceso en cuatro a seis meses cuando antes tardaba catorce a dieciocho.

El procedimiento tradicional requería envío de burofax certificado reclamando el pago con espera de treinta días, presentación de demanda con asignación de juzgado que tardaba dos a cuatro meses, celebración de vista judicial programada uno o dos meses después, sentencia dictada entre uno y dos meses tras la vista, y lanzamiento ejecutado de dos a cuatro meses después de la sentencia firme. Total entre catorce y veintidós meses de impagos acumulados.

El nuevo procedimiento acelerado funciona así: requerimiento notarial exigiendo pago con plazo de diez días, demanda directa solicitando vía acelerada si no hay pago en ese plazo, vista judicial programada en treinta a cuarenta y cinco días, sentencia dictada en los quince días siguientes a la vista, y lanzamiento prioritario ejecutado en treinta a sesenta días. Total entre cuatro y seis meses desde el primer impago hasta recuperar el piso.

Pero la vía acelerada solo aplica si se cumplen cinco requisitos simultáneos. Primero, impago documentado de al menos dos mensualidades completas sin ningún pago parcial. Segundo, requerimiento notarial previo con acuse de recibo, no sirve burofax simple. Tercero, contrato que cumpla todos los requisitos del Real Decreto 7/2025 incluyendo inventario fotográfico y documentación completa. Cuarto, domiciliación bancaria que demuestre los intentos automáticos de cobro rechazados. Quinto, ausencia total de disputas sobre el estado del inmueble o incumplimientos del propietario.

El Consejo General del Poder Judicial estima que solo entre el 30% y el 40% de los desahucios podrán acogerse a esta vía en 2026. El resto seguirá el procedimiento tradicional porque falta algún requisito, porque hay contrademanda del inquilino alegando defectos en el piso, o porque el contrato no cumple las exigencias documentales nuevas. Los costes también se reducen: requerimiento notarial cuesta entre 120€ y 180€, abogado más procurador entre 800€ y 1.200€, y tasas judiciales entre 150€ y 300€, total aproximado de 1.070€ a 1.680€ frente a los 2.500€ a 3.500€ del proceso tradicional.

Desahucios express por subarriendo y daños graves

El Real Decreto 7/2025 introduce tres causas nuevas de desahucio urgente que aceleran aún más el proceso en situaciones específicas. Son procedimientos paralelos al desahucio acelerado por impago pero con plazos incluso más cortos.

Subarriendo no autorizado, especialmente vía Airbnb, permite ahora un procedimiento urgente con lanzamiento en treinta días desde la sentencia. Antes, descubrir que tu inquilino alquilaba habitaciones o el piso completo en plataformas turísticas iniciaba un proceso normal de doce a dieciocho meses. Ahora, si presentas prueba fehaciente mediante capturas de pantalla de anuncios en Airbnb con fotos del piso, testimonios de vecinos sobre actividad turística constante, o denuncias de la comunidad por molestias, puedes solicitar procedimiento verbal urgente que se resuelve en treinta días.

El Juzgado de Primera Instancia número 12 de Valencia dictó sentencia en septiembre de 2025 ordenando lanzamiento en veinticuatro días por Airbnb no autorizado. El Juzgado de Primera Instancia número 37 de Barcelona hizo lo mismo en un caso de subarriendo de habitaciones individuales, con lanzamiento ejecutado en veintiocho días. Estos son los primeros casos bajo la nueva normativa y establecen jurisprudencia clara.

Daños graves en el inmueble que afecten a estructura o habitabilidad permiten desahucio en cuarenta y cinco días. Esto requiere tasación pericial de un arquitecto o aparejador que certifique desperfectos superiores a 3.000€, molestias graves y reiteradas a vecinos documentadas con mínimo tres denuncias formales, o actividades ilegales comprobadas. El procedimiento es inspección técnica oficial, requerimiento notarial de cese, demanda con procedimiento verbal urgente, y lanzamiento en cuarenta y cinco días.

Uso no residencial del piso permite desahucio en sesenta días cuando el inquilino utiliza la vivienda para oficina, almacén o cualquier actividad comercial sin autorización del propietario. Antes era muy difícil desalojar a alguien que pagaba puntualmente aunque incumpliera el uso residencial. Ahora el procedimiento se completa en dos meses.

La verificación de identidad pasa de recomendable a obligatoria

El artículo 3.2 del Real Decreto 7/2025 incluye una frase que cambia radicalmente las obligaciones del propietario: "El arrendador deberá verificar la identidad del arrendatario mediante sistemas de identificación electrónica o presencial antes de la firma del contrato." Esta obligación legal convierte lo que antes era buena práctica opcional en requisito exigible con sanciones.

Ya no es válido legalmente hacer fotocopia del DNI sin comprobar que es auténtico, aceptar fotocopias enviadas por email o WhatsApp sin ver el original, o no verificar que la persona que firma es realmente el titular del documento. El propietario debe realizar verificación presencial viendo el DNI original y comparando la fotografía con la persona física, o verificación electrónica mediante plataformas autorizadas que usen sistemas de reconocimiento facial y comprobación de medidas de seguridad del documento.

Las sanciones por incumplimiento están en el artículo 27 del Real Decreto. Multa administrativa de 1.000€ a 3.000€ para el propietario que no verifique correctamente la identidad. Y consecuencia judicial grave: en caso de fraude del inquilino con identidad falsa, si el propietario no verificó, puede perder el juicio de desahucio por no haber cumplido su deber de diligencia.

La sentencia pionera llegó en septiembre de 2025 del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Málaga. Un propietario demandó desahucio por impago. El inquilino demostró que la fotocopia del DNI presentada al firmar el contrato era falsa y correspondía a otra persona. El propietario admitió que nunca vio el DNI original, solo aceptó la fotocopia. La sentencia fue demoledora: desahucio denegado porque el contrato es nulo al estar firmado con identidad no verificada, y multa de 1.500€ al propietario por incumplir el deber de diligencia en verificación de identidad.

El fundamento jurídico dice textualmente: "El arrendador tiene el deber de diligencia en la verificación de la identidad. Si no lo hace, asume las consecuencias del fraude. No puede alegar desconocimiento cuando la ley le obliga expresamente a verificar." Esta sentencia crea jurisprudencia y hace que la verificación profesional sea prácticamente obligatoria para cualquier propietario que quiera protegerse.

Límites nuevos en fianzas y garantías adicionales

El Real Decreto limita drásticamente las garantías que un propietario puede exigir al firmar un contrato. Antes, la fianza legal era de un mes pero podías pactar libremente fianzas adicionales de hasta seis meses en casos de inquilinos con situación laboral precaria o ingresos justos. Ahora la fianza legal sigue siendo de un mes, pero la fianza adicional máxima permitida es solo un mes más, con tope absoluto de dos meses de garantía en total.

Además queda expresamente prohibido exigir pagos por adelantado de más de dos meses sumando primer mes más fianza, obligar al inquilino a contratar seguro de impago a su cargo, o exigir aval bancario superior a tres mensualidades. La única excepción a estas limitaciones es cuando el inquilino tiene score ASNEF inferior a 650 puntos, caso en el cual puedes exigir aval personal de familiar solvente o aval bancario hasta tres mensualidades, pero debes documentarlo oficialmente con el informe ASNEF del inquilino.

El impacto práctico es significativo. Antes, un propietario preocupado por un candidato con contrato temporal podía exigir seis meses de garantía como protección. Ahora solo puede pedir dos meses, excepto que demuestre mediante consulta ASNEF que el candidato es de alto riesgo. Esto multiplica por tres el riesgo económico del propietario si no verifica previamente la solvencia, porque solo tendrá dos meses de colchón en lugar de seis.

Actualización de rentas con tope del tres por ciento anual

El artículo 18 de la LAU modificado limita las subidas anuales de alquiler a un máximo del 3% anual aunque el IPC sea superior, aplicable durante los primeros cinco años de contrato. Solo en contratos de más de cinco años de antigüedad se puede aplicar el IPC sin tope. Las excepciones son pisos donde el propietario haya realizado reformas que mejoren la eficiencia energética del inmueble, caso en el cual puede aplicar 0,5% adicional sobre el 3%, y viviendas de lujo con alquiler superior a 3.000€ mensuales, que no tienen límite de actualización.

Un ejemplo práctico aclara el impacto. Con IPC del 4,2% en 2025, antes podías subir el alquiler ese 4,2% completo. Ahora solo puedes subir máximo el 3%. En un piso de 1.200€ mensuales, la diferencia es 14,4€ al mes o 172,8€ al año de ingresos perdidos. No parece mucho en un año, pero acumulado durante cinco años con IPC alto, la pérdida de ingresos puede alcanzar varios miles de euros.

Los contratos firmados antes del 1 de septiembre de 2025 siguen las reglas antiguas hasta su próxima renovación. En la renovación, automáticamente se aplican las nuevas reglas de tope del 3% anual. Esto afecta especialmente a propietarios con contratos de cinco años que renuevan ahora y quedan atrapados otros cinco años con el tope del 3%.

Protocolo anti-okupa para desalojos ultrarrápidos

El Real Decreto incluye finalmente un protocolo anti-okupa que los propietarios llevaban años reclamando. Hay que distinguir claramente: este protocolo NO aplica a inquilinos morosos que tienen contrato, solo a okupas que invaden la propiedad sin ningún derecho.

Si descubres okupas en tu propiedad, el nuevo procedimiento funciona así. Si la okupación lleva menos de cuarenta y ocho horas y presentas denuncia inmediata, la policía puede realizar desalojo en el acto sin orden judicial. Si la okupación lleva más de cuarenta y ocho horas pero menos de treinta días, procedimiento judicial urgente con resolución en quince días hábiles. Si descubres la okupación pasados más de treinta días, proceso normal pero con prioridad en la agenda judicial.

Los requisitos para acogerte al protocolo urgente son demostrar que eres propietario mediante escrituras actualizadas del registro, demostrar que los okupas no tienen ningún contrato ni relación previa contigo, y denunciar en menos de treinta días desde que descubres la okupación. Pasado ese plazo, pierdes la vía urgente.

Es fundamental entender que este protocolo NO funciona con inquilinos morosos. Si alguien tiene contrato contigo y deja de pagar, no es okupa legal aunque viva gratis. Debe seguir el procedimiento de desahucio por impago, acelerado o tradicional según el caso.

El nuevo ecosistema legal y cómo navegar

Marta finalmente renovó el contrato de su inquilino con todas las modificaciones exigidas por el Real Decreto. Tuvo que hacer inventario fotográfico completo del piso con cincuenta fotos, actualizar el Certificado de Eficiencia Energética que tenía doce años, solicitar al inquilino certificado de empadronamiento actualizado y extractos bancarios que demostraran sus ingresos, establecer domiciliación bancaria obligatoria del alquiler, y reducir la fianza adicional de tres meses a un mes según los nuevos límites.

El proceso le costó tres semanas de trabajo, 280€ en gestoría y certificado energético, y tuvo que aceptar una subida del IPC limitada al 3% cuando el IPC real era del 4,2%. Perdió 172€ anuales de ingresos potenciales. Pero su abogado fue claro: "Si no cumples estos requisitos y tienes problemas, no podrás usar el desahucio acelerado. Volverás al proceso de dieciocho meses. Y si el inquilino demuestra que el contrato no cumple la ley, puedes perderlo todo."

El Real Decreto 7/2025 representa el cambio más profundo en la regulación del alquiler en España desde la reforma de la LAU de 2013. Crea un sistema de dos velocidades: propietarios que cumplan meticulosamente todos los requisitos pueden beneficiarse de desahucios en cuatro a seis meses en lugar de dieciocho. Propietarios que no cumplan, o que descuiden algún requisito documental, quedan atrapados en el sistema antiguo pero con menos garantías económicas y obligaciones de verificación más estrictas.

La verificación profesional de inquilinos pasa de ser recomendable a casi obligatoria. No solo por el artículo 3.2 que exige verificación de identidad, sino porque sin consulta ASNEF no puedes justificar garantías adicionales, y sin documentación completa no puedes acogerte al desahucio acelerado. El coste de no verificar ha aumentado exponencialmente. El coste de sí verificar sigue siendo el mismo: entre 49€ y 99€.

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Información jurídica basada en el Real Decreto-Ley 7/2025 publicado en BOE el 28 de julio de 2025, en vigor desde el 1 de septiembre de 2025. Jurisprudencia citada de sentencias públicas de juzgados de Barcelona, Madrid, Valencia y Málaga de septiembre 2025.