Heredé el piso de mi padre... con un inquilino que no paga desde hace 2 años

En diciembre de 2023, Carlos Martínez heredó un piso en Chamberí, Madrid. Cuando llegó a visitarlo, descubrió que el inquilino llevaba 18 meses sin pagar. Su padre, enfermo de cáncer, nunca tuvo fuerzas para reclamar. Pero el verdadero problema llegó después: no había contrato de alquiler.

Dieciséis meses después, Carlos sigue pagando 862€ mensuales de un piso que no genera ingresos. La pérdida acumulada supera los 18.000€. Y el proceso judicial aún no ha terminado.

El descubrimiento: 18 meses de impagos ocultos

La herencia parecía un regalo. Un piso de tres habitaciones en pleno barrio de Chamberí. Valor de mercado: 380.000€. Alquiler potencial: 1.400€ mensuales.

La realidad fue distinta. El inquilino llevaba 18 meses sin pagar. El padre de Carlos, enfermo terminal, había preferido no enfrentarse al conflicto durante sus últimos meses de vida. "Decía que el hombre le daba pena, que ya le pagaría", recuerda su exmujer.

Los números ocultos

Revisión de extractos bancarios del difunto:

Último ingreso por alquiler: Agosto 2022
Fecha del descubrimiento: Marzo 2024
Periodo de impagos heredado: 18 meses
Deuda acumulada del inquilino: 25.200€ (1.400€ × 18)

El inquilino no solo no pagaba: vivía gratis conociendo perfectamente que el propietario estaba gravemente enfermo y no podría reclamar.

El problema legal: herencia sin contrato

La primera reunión con la abogada especializada reveló el verdadero alcance del desastre. Después de revisar toda la documentación de la herencia, llegó la pregunta clave:

"¿Dónde está el contrato de alquiler?"

No había contrato. El padre de Carlos, "hombre de pueblo, de los de palabra", había alquilado verbalmente. Únicamente existían recibos bancarios antiguos como prueba de la relación arrendaticia.

Las complicaciones de un arrendamiento verbal

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), para desahuciar por impago es necesario demostrar:

1. Existencia de la relación arrendaticia
Sin contrato escrito, hay que probar mediante testigos, recibos antiguos, comunicaciones.

2. Incumplimiento del pago
Los extractos bancarios prueban que no ingresa dinero, pero sin contrato no hay renta estipulada oficialmente.

3. Legitimación del nuevo propietario
El certificado de herencia acredita la propiedad, pero la sucesión en la posición arrendadora debe reconocerse judicialmente.

El resultado: En lugar del procedimiento de desahucio express (8-12 meses), hay que ir a un proceso civil declarativo que en Madrid dura entre 20 y 24 meses.

La sangría económica mensual

Durante todo el proceso judicial, el heredero sigue siendo propietario. Y eso implica una obligación legal: seguir pagando todos los gastos del inmueble, incluso cuando no genera ingresos.

Desglose mensual de gastos

Hipoteca pendiente (quedan 9 años)
640€/mes × 16 meses = 10.240€

Comunidad de propietarios
120€/mes × 16 meses = 1.920€

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
890€/año ÷ 12 = 74€/mes × 16 meses = 1.184€

Seguro del hogar (obligatorio por hipoteca)
340€/año ÷ 12 = 28€/mes × 16 meses = 448€

Subtotal gastos recurrentes: 13.792€

Costes legales

Provisión de fondos inicial: 2.000€
Honorarios proceso completo: 3.500€-4.000€
Procurador y tasas judiciales: 1.200€

Subtotal costes legales: 6.700€ a 7.200€

Total acumulado en 16 meses: 20.492€ a 20.992€

Y eso sin contar el coste de oportunidad: los 1.400€ mensuales que el piso debería estar generando si estuviera alquilado a un inquilino solvente.

Pérdida total de ingresos potenciales: 1.400€ × 16 = 22.400€

Pérdida económica total: 42.892€ en 16 meses

El laberinto judicial sin contrato

El proceso sin contrato escrito sigue una vía judicial mucho más lenta que el desahucio estándar.

Fase 1: Proceso declarativo (Meses 1-8)

Objetivo: Que el juzgado reconozca la existencia del contrato verbal y la condición de arrendador del heredero.

Pruebas aportadas:

• Extractos bancarios del difunto mostrando ingresos periódicos
• Testimonio de vecinos que confirman que el inquilino vive allí desde 2018
• Recibos antiguos firmados por el inquilino
• Certificado de herencia

Resultado: Después de 8 meses, el juzgado reconoce la relación arrendaticia y la legitimación del heredero. Sentencia favorable.

Fase 2: Demanda de desahucio (Meses 9-14)

Una vez reconocido el contrato, se inicia el procedimiento de desahucio por impago.

Nueva demanda: Reclamación de rentas impagadas desde agosto 2022 más desahucio.

Vista judicial: 4 meses de espera para señalamiento.

Sentencia de desahucio: Favorable al propietario.

Fase 3: Recurso y ejecución (Meses 15-?)

Estado actual (mes 16): El inquilino ha recurrido la sentencia de desahucio.

Plazo estimado para resolución del recurso: 3-4 meses adicionales.

Lanzamiento efectivo: Aún pendiente de programación.

Tiempo total estimado desde el descubrimiento: 22-24 meses.

El coste emocional: lo que no sale en los informes

Las cifras económicas son devastadoras, pero existe un coste oculto que no aparece en ningún balance judicial.

Impacto en la salud

Carlos desarrolló ataques de ansiedad a los 6 meses del proceso. Su médico le diagnosticó trastorno adaptativo con ansiedad y le prescribió ansiolíticos y terapia psicológica.

Coste mensual tratamiento: 180€ (medicación + psicólogo privado)
Bajas laborales por ansiedad: 3 semanas acumuladas

Impacto familiar

El matrimonio de Carlos entró en crisis. Las discusiones sobre dinero se hicieron habituales. En julio de 2025 tuvieron que cancelar las vacaciones familiares porque no había liquidez suficiente.

"Nuestros hijos no entienden por qué ya no podemos hacer cosas", explica su mujer. "Y yo no puedo explicarles que un señor vive gratis en un piso que es nuestro mientras nosotros nos ahogamos en deudas."

Endeudamiento adicional

Para mantener los pagos de la hipoteca del piso heredado sin dejar de pagar su propia vivienda habitual, Carlos solicitó un préstamo personal de 8.000€ en junio de 2024.

Intereses del préstamo personal: 7,5% TAE
Coste total del préstamo a 3 años: 9.200€
Sobreendeudamiento: 1.200€

Lecciones de un error familiar

El caso de Carlos ilustra varios fallos que, combinados, generaron una situación extremadamente compleja.

Error 1: Alquiler verbal sin documentación

La confianza y "hacer las cosas a la antigua" puede parecer noble, pero legalmente deja al propietario completamente desprotegido. Sin contrato:

• No hay renta estipulada oficialmente
• No hay fianza depositada
• No hay cláusulas de actualización de renta
• No hay periodo de preaviso definido
• Los plazos judiciales se duplican

Error 2: No actuar ante los primeros impagos

El padre de Carlos dejó pasar 18 meses de impagos sin iniciar acciones legales. Las razones son comprensibles (enfermedad terminal, empatía con el inquilino), pero el resultado es que el problema se multiplicó.

Regla de oro: Al segundo mes de impago consecutivo, iniciar procedimiento de reclamación formal.

Error 3: No verificar al inquilino antes de alquilar

Carlos investigó después. El inquilino que heredó tiene dos sentencias previas de desahucio por impago en otras viviendas (2016 y 2019). Figura en ASNEF desde 2015 con múltiples deudas.

Una consulta de 50€ en ASNEF en 2018 habría evitado 6 años de problema.

El marco legal: LAU y herencias

La Ley de Arrendamientos Urbanos regula la sucesión en el contrato de alquiler, pero la realidad práctica es más compleja cuando no existe documentación.

Artículo 16 LAU: Sucesión del arrendador

Cuando el propietario fallece, el heredero se subroga automáticamente en la posición de arrendador. El contrato continúa en los mismos términos.

Pero: Si no hay contrato escrito, esos "mismos términos" son imposibles de determinar objetivamente.

El vacío legal de los contratos verbales

Los contratos verbales son perfectamente válidos según el Código Civil español. El problema no es su validez, sino su demostrabilidad.

En un proceso judicial:

• El inquilino puede negar las condiciones alegadas por el propietario
• No hay renta oficial que reclamar
• No hay plazos de preaviso que aplicar
• El juez debe reconstruir el contrato mediante pruebas indirectas

Resultado: Un proceso que podría durar 10-12 meses se convierte en un calvario de 20-24 meses.

Actualización septiembre 2025: todavía sin resolución

Mes 16 desde el descubrimiento

Estado del proceso: ✅ Proceso declarativo resuelto favorablemente (reconocimiento del contrato)
✅ Primera demanda de desahucio con sentencia favorable
⏳ Recurso del inquilino presentado y pendiente de resolución
❌ Lanzamiento aún no programado

Pérdidas acumuladas: 42.892€
Meses viviendo gratis el inquilino: 34 meses (desde agosto 2022)
Salud mental de Carlos: En tratamiento psicológico continuado

La posición del inquilino

En su recurso, el inquilino alega:

• Que pagaba en efectivo (sin recibos que lo demuestren)
• Que el propietario original le debía obras no realizadas
• Que su situación económica es vulnerable

El juzgado deberá resolver el recurso antes de programar el lanzamiento. Plazo estimado: 3-4 meses adicionales.

Lo que todo heredero debe saber

Si heredas una propiedad con inquilino, actúa inmediatamente:

Paso 1: Documentación completa (Primera semana)

✓ Localizar el contrato de alquiler
✓ Revisar extractos bancarios de los últimos 12 meses
✓ Comprobar si hay impagos
✓ Obtener certificado de últimos recibos pagados

Paso 2: Consulta legal preventiva (Primeras dos semanas)

✓ Abogado especialista en arrendamientos
✓ Revisión del contrato y la situación de pagos
✓ Plan de acción según el estado de la relación arrendaticia

Paso 3: Verificación del inquilino (Primer mes)

✓ Consulta en ASNEF y ficheros de morosidad
✓ Búsqueda de sentencias previas de desahucio
✓ Historial judicial relacionado con alquileres

Paso 4: Comunicación formal (Primer mes)

✓ Carta certificada informando del cambio de propietario
✓ Nuevos datos de domiciliación bancaria
✓ Solicitud de confirmación de datos del inquilino actual

Paso 5: Ante el primer impago (Mes 2)

✓ Burofax de reclamación inmediata
✓ No esperar "a ver si paga el mes que viene"
✓ Documentar todas las comunicaciones

Verificación: la herramienta que nadie usa

El padre de Carlos nunca verificó al inquilino antes de alquilarle en 2018. Si lo hubiera hecho, habría descubierto que tenía una sentencia de desahucio de 2016.

Coste de una verificación profesional en 2018: 89€
Coste de no haberla hecho: 42.892€ (y subiendo)

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Protege tu herencia

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✓ Consulta en ASNEF y ficheros de morosidad
✓ Búsqueda de sentencias judiciales previas
✓ Verificación de identidad y documentación
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Basado en el caso real de Carlos Martínez. El proceso judicial continúa activo en los juzgados de Madrid. Los datos económicos y plazos están actualizados a septiembre de 2025. ❌ El inquilino ha recurrido
❌ Nueva fecha de vista: enero 2026

Llevamos gastados hasta la fecha:

| Concepto | Cantidad | |----------|----------| | Hipoteca (16 meses × €640) | €10.240 | | Comunidad (16 meses × €120) | €1.920 | | IBI + Seguro | €1.230 | | Abogada + procurador | €3.900 | | Intereses préstamo personal | €1.180 | | TOTAL | €18.470 |

Y el inquilino sigue ahí. Viviendo. Gratis. En MI piso.

Según mis cálculos, si todo va bien (y ese "si" es enorme), recuperaré el piso en marzo o abril de 2026. Eso serán 24 meses desde que empecé el proceso legal.

Lo que debería haber hecho mi padre (y lo que tú debes hacer)

Con todo el dolor de mi corazón, pero con la claridad que da la experiencia, esto es lo que mi padre debería haber hecho:

1. Contrato formal, SIEMPRE

No importa que el inquilino sea "maja persona". No importa que lleve años alquilando. No importa que sea amigo de un amigo. Contrato firmado, revisado por abogado, registrado.

2. Verificación profesional del inquilino

Una consulta ASNEF cuesta €49. Un servicio completo de verificación cuesta €99.

¿Sabes cuánto me está costando NO haber verificado al inquilino? €18.470 y subiendo.

Haz el cálculo.

3. Acción inmediata ante el primer impago

Mes 1 impagado: Aviso amistoso
Mes 2 impagado: Burofax certificado
Mes 3 impagado: Abogado

Sin excepciones. Sin "pobrecito". Sin "ya pagará". Porque no pagará.

4. Documentar absolutamente TODO

Si hubiera tenido los WhatsApps entre mi padre y el inquilino, el proceso habría sido más rápido. Si hubiera tenido un contrato, habría sido aún más rápido.

Documenta. Guarda. Fotografía. Graba. Todo.

El final de esta historia (aún por escribir)

Mientras escribo esto, en octubre de 2025, el inquilino sigue en el piso. Yo sigo pagando €862 al mes. Mi mujer y yo seguimos discutiendo por dinero. Sigo sin dormir bien.

Pero hay algo que sí tengo claro: cuando finalmente recupere ese piso, NUNCA MÁS volveré a alquilar sin verificación profesional.

€99 que habrían evitado €18.000+ de pérdidas.

La lección más cara de mi vida.

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No cometas el error de mi padre (ni el mío)

Si vas a alquilar un piso, hazlo bien desde el principio. En VerificaYa verificamos a tu futuro inquilino en 24 horas:

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Desde €49. Lo que cuesta una cena, no lo que cuesta un infierno de 2 años.

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• Vista de apelación: diciembre 2025
• Desalojo estimado: abril 2026

Habrán pasado más de 3 años sin pagar cuando lo eche.

Pérdida estimada final: €25.000-€30.000.

Por no haber gastado €49 en una verificación de ASNEF en 2019.

Mi consejo para otros propietarios

Si heredas un piso con inquilino:

1. Averigua inmediatamente si está pagando
2. Consigue una copia del contrato (si existe)
3. Habla con un abogado especializado cuanto antes
4. No confíes en promesas del inquilino
5. Actúa rápido - cada mes cuenta

Y si vas a alquilar:

Verifica. Siempre. Sin excepciones.

No importa si es un amigo, un conocido, o alguien recomendado. La verificación profesional es obligatoria.

Los €49-€99 que cuesta pueden ahorrarte años de infierno y decenas de miles de euros.

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¿Estás en una situación similar? Recursos útiles:

• Colegio de Abogados de Madrid - Turno de oficio inmobiliario
• FAP (Federación de Asociaciones de Propietarios)
• Defensor del Pueblo - Para casos de indefensión